Control estadístico de la edificación. (Un procedimiento para que los profesionales de la edificación puedan controlar la salud del ritmo de una obra)

A continuación voy a enunciar un procedimiento que desarrollé y apliqué en los años en los que fui Director Técnico de una importante promotora inmobiliaria.

Con este procedimiento controlaba el ritmo de las obras de nuestro departamento de construcción.

Si el ritmo se salía de este patrón había riesgo de que algo anormal estuviese ocurriendo en la gestión de la obra, y a esas que encendían este termómetro era a las que había que acudir a curar alguna enfermedad.

La duración media de una obra de edificación, son 18 meses.

Mes -18 -17 -16 -15 -14 -13

Producciones Mensuales1% 2% 3% 4% 4% 4%

Producciones a origenen 1% 3% 6% 10% 14% 18%

Mes -12 -11 -10 -9 -8 -7

Producciones Mensuales 4% 5% 5% 5% 6% 7%

Producciones a origen 22% 27% 32% 37% 43% 50%

Mes -6 -5 -4 -3 -2 -1

Producciones Mensuales 9% 9% 9% 9% 9% 5%

Producciones a origen 59% 68% 77% 86% 95% 100%

La serie teórica nos da las medias estadísticas de producción para los distintos meses, de forma que teniendo la producción a origen de una obra, entrando en la tabla con este dato sabríamos cuantos meses faltan para el final, ya que el nº de meses va de -18 a -1. Es decir, la tabla no dice cuantos meses van de obra, sino cuantos faltan.

El primer 30% de la obra comprende: vaciado, saneamiento, cimentación y estructura. A partir de ese momento, quedan aproximadamente 8 meses de obra. Es el periodo en el que se puede acortar el plazo total de la obra, ejecutando con rapidez la estructura.

El 20% siguiente corresponde a la albañilería (cerramiento de fachada y tabiquería) e inicio de instalaciones. Es una fase lenta donde se van iniciando los sucesivos oficios que entran en la obra.

El 50% final constituye toda la fase de acabados, es complicado acortar esta fase ya que 50% en 6 meses es un ritmo muy fuerte difícilmente superable. Se caracteriza porque todos los oficios están a pleno rendimiento.



Para optimizar el plazo de una obra, hay dos actividades que deben iniciarse lo antes posible, en cuanto lo permitan los trabajos de albañilería:

- La instalación de ascensores

- Las instalaciones de garaje

Son dos actividades que no están en el camino crítico de las viviendas, y a veces al retrasar su inicio, se convierten en críticas para el final de la obra, ya que producen muchos remates de albañilería.

El procedimiento se puede aplicar bien a la serie de certificaciones, bien a la serie de producciones o bien a la serie de costes, ya que son conceptos proporcionales entre sí.

En cuanto a los costes indirectos, para su control y que no se disparen, ya que pueden ser los culpables del fracaso económico de una obra, hay que tener en cuenta la siguiente sencilla regla.

Si la producción de la obra es menor del 50%

% de coste indirecto gastado= % de producción ejecutada + 10%

Si la producción de la obra es mayor del 50%

% de coste indirecto gastado= % de producción ejecutada

Así para una obra ejecutada al 25% habremos consumido un 35% de los costes indirectos previstos,

Y para una obra ejecutada al 75% habremos consumido el 75% de los costes indirectos previstos.

Produciéndose la transición de las dos condiciones alrededor del 50% de la obra ejecutada.

En caso de ser mayores los valores de coste indirecto hay que analizar las razones de la desviación para intentar corregirla.

Y en caso de ser menores hay que analizar la obra ejecutada, porque quizás no hay tanta hecha como dicen sus responsables.

Todo esto no es ciencia exacta, sino alarmas de las que hay que estar pendientes mientras vamos desarrollando el olfato de controlar una obra a través de sus números económicos.